Viager libre
Vendre en viager un bien que l'on n'occupe pas : l'acquéreur en dispose immédiatement, le vendeur perçoit un capital et une rente à vie.
Vendre un bien inoccupé en viager — libre à l'acquéreur d'habiter, de louer ou de faire des travaux.
Le viager libre reprend le mécanisme du viager — un bouquet, puis une rente versée jusqu'au décès du vendeur — mais sans droit d'occupation conservé. L'acquéreur reçoit les clés le jour de la signature.
Comme il n'y a pas de décote d'occupation, les montants sont sensiblement plus élevés qu'en viager occupé, à valeur de bien équivalente. L'acquéreur peut habiter le logement ou le mettre en location dès l'acte signé.
- Capital immédiat sous forme de bouquet
- Rente viagère sécurisée
- Acquéreur libre d'usage du bien
Le déroulé, étape par étape.
- 01
L'estimation au prix du marché
Le bien est estimé à sa valeur libre, sans abattement d'occupation puisque rien n'est conservé par le vendeur.
- 02
Le calcul de la rente
La conversion en rente s'appuie sur l'âge du vendeur et sur son espérance de vie statistique. Plus le vendeur est âgé, plus la rente servie est élevée pour un même capital.
- 03
L'arbitrage entre capital et revenu
Comme en viager occupé, la part versée à la signature et la part servie en rente s'ajustent au projet du vendeur.
- 04
La remise des clés
L'acquéreur dispose du bien dès la signature : il peut s'y installer, le louer, ou y engager des travaux.
Les situations où ce montage prend tout son sens.
Un propriétaire d'un bien qu'il n'habite pas
Résidence secondaire devenue peu utile, logement locatif dont la gestion pèse, bien reçu en héritage : le viager libre transforme ce patrimoine en revenu régulier.
Quelqu'un qui a déjà déménagé
Entrée en établissement, rapprochement familial, installation ailleurs : le logement d'origine reste un capital dormant qu'il est possible de faire travailler.
Un acquéreur qui cherche un usage immédiat
Contrairement au viager occupé, le bien est disponible tout de suite : c'est un point d'entrée pour qui veut se loger ou percevoir des loyers sans mobiliser tout le capital d'un coup.
Ce qu'il faut regarder de près.
Un montage bien construit se juge autant à ce qu'il prévoit qu'à ce qu'il rapporte.
- La rente est due jusqu'au décès du vendeur, quelle que soit la durée : l'acquéreur doit mesurer cet engagement sur le long terme.
- L'aléa doit être réel, comme dans tout contrat viager.
- Le bien étant libre, l'acquéreur en assume immédiatement les charges, la fiscalité et l'entretien.
- Un viager libre se compare utilement à une vente classique suivie d'un placement : le bon choix dépend de la situation fiscale et patrimoniale du vendeur.
Les questions posées en rendez-vous.
Quelle différence avec le viager occupé ?
Une seule, mais elle change tout : l'occupation. En viager occupé, le vendeur reste chez lui et le prix est diminué de la valeur de ce droit. En viager libre, il ne conserve rien et l'acquéreur dispose du bien dès la signature — le bouquet et la rente sont donc plus élevés.
L'acquéreur peut-il louer le bien ?
Oui. Il en est pleinement propriétaire et peut l'occuper ou le mettre en location, les loyers venant alors couvrir tout ou partie de la rente qu'il verse.
La rente est-elle imposable ?
Une fraction seulement de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu, et cette fraction dépend de l'âge du vendeur au moment du premier versement : plus il est âgé, plus la part imposable est faible. Le calcul précis fait partie de l'étude.
Les montages qu'on met souvent en balance avec celui-ci.
Viager occupé
Céder la nue-propriété de son bien tout en conservant le droit d'y vivre, en percevant un bouquet et une rente viagère.
En savoir plusCadre temporel définiVente à terme
Une alternative au viager : un prix fixe payé en mensualités sur une durée déterminée, libre ou occupée.
En savoir plusRevenus patrimoniauxMonétisation immobilière
Transformer tout ou partie de la valeur d'un bien immobilier en revenus réguliers, sans céder le logement.
En savoir plusViager libre : voyons ce que cela donne dans votre cas.
Une étude chiffrée sur votre bien, sans engagement, pour comparer ce montage aux autres voies possibles.