Investir en viager,
une diversification patiente et mesurée.
Le viager attire une nouvelle génération d'investisseurs : décote maîtrisée, cadre notarial rigoureux, horizon patrimonial long. Jérôme Boittiaux qualifie chaque dossier avant présentation.
Acheter avec décote,
construire dans la durée.
En viager occupé, vous acquérez la nue-propriété d'un bien avec une décote liée au droit d'usage conservé par le vendeur. Vous construisez un patrimoine immobilier avec un effort financier lissé dans le temps.
En viager libre, vous devenez pleinement propriétaire de l'usage du bien dès la signature, ce qui ouvre des stratégies différentes : mise en location, résidence future, rénovation patrimoniale.
Chaque montage est construit sur mesure : le bon viager pour vous est celui qui aligne votre horizon, votre capacité financière et votre objectif patrimonial.
Ce que le viager peut apporter
- Acquérir avec une décote calculée sur la valeur libre
- Construire un patrimoine immobilier sur horizon long terme
- Lisser l'effort financier via une rente mensuelle
- Préparer une résidence future (cas de viager libre)
- Diversifier un portefeuille avec un actif peu corrélé
Les zones à traiter sérieusement
- Durée de l'engagement réel incertaine (aléa viager)
- Absence d'usage tant que le viager est occupé
- Charges et grosses réparations à cadrer contractuellement
- Nécessité d'une analyse juridique et fiscale approfondie
- Gestion patrimoniale à penser dans la durée
Un accompagnement du profilage à l'acte.
Chaque étape est documentée, chaque dossier pré-qualifié avant présentation.
Profilage investisseur
Objectif patrimonial, horizon, capacité financière, fiscalité. Jérôme définit avec vous le cadre du projet.
Sélection d'opportunités
Recherche locale et, au besoin, élargissement via le partenaire Horus Sélection pour qualifier des dossiers adaptés.
Analyse technique
Valeur libre, décote, simulation de rente, charges, fiscalité, études notariales préalables.
Sécurisation & acte
Négociation, rédaction de l'offre, coordination notariale, clauses protectrices pour l'investisseur comme pour le vendeur.
La trajectoire d'un viager,
année par année.
Faites glisser le curseur pour visualiser le cumul perçu. Exemple indicatif d'un viager de 280 000 €, bouquet 20 %, rente 850 €/mois indexée 2,4 %/an.
Des dossiers d'investissement chiffrés.
Trois dossiers récemment traités par Jérôme, vus du côté de l'acquéreur : décote, bouquet, rente et rendement espéré. Chiffres anonymisés et arrondis, fidèles à la réalité du marché picard maritime.
Crédirentière 78 ans
- Valeur libre
- 320 000 €
- Bouquet
- 85 000 €
- Rente mensuelle
- 780 €/mois
- Décote estimée
- ≈ 47 %
- Horizon espéré
- ≈ 12 ans
- Rendement net
- ≈ 4,8 % net espéré
Front de mer prisé, rénovée 2018. Indexation INSEE.
Crédirentier 73 ans
- Valeur libre
- 180 000 €
- Bouquet
- 55 000 €
- Rente mensuelle
- 520 €/mois
- Décote estimée
- ≈ 38 %
- Horizon espéré
- ≈ 14 ans
- Rendement net
- ≈ 5,2 % net espéré
T3 vue mer, station thermale. Charges de copropriété maîtrisées.
Couple 72 et 74 ans
- Valeur libre
- 640 000 €
- Bouquet
- 210 000 €
- Rente mensuelle
- 1 450 €/mois
- Décote estimée
- ≈ 41 %
- Horizon espéré
- ≈ 11 ans
- Rendement net
- ≈ 4,5 % net espéré
Adresse haut de gamme. Rente plafonnée, clause d'indexation.
Le viager face aux
autres placements.
Chaque placement répond à un objectif différent. Ce tableau pose les ordres de grandeur, sans hiérarchie : le bon choix dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre tempérament.
| Critère | Viager occupé | SCPI | Assurance-vie | Immobilier locatif |
|---|---|---|---|---|
| Rendement espéré (indicatif) | ≈ 4 à 6 % net espéré, lié à la décote et à l'aléa viager | ≈ 4 à 5 % de distribution, variable selon les sociétés | ≈ 2,5 à 3,5 % en fonds euros ; variable en unités de compte | ≈ 3 à 5 % brut, avant charges, vacance et fiscalité |
| Fiscalité pendant la détention | Aucun loyer perçu en viager occupé : pas de revenu imposable pendant la détention | Revenus fonciers imposés au barème, plus prélèvements sociaux | Cadre fiscal propre, allégé après 8 ans de détention, imposition lors des rachats | Loyers imposés (revenus fonciers ou meublé selon le régime) |
| Liquidité | Faible : revente possible mais marché de revente restreint | Moyenne : délai de cession des parts variable | Bonne : rachats possibles en quelques jours à quelques semaines | Moyenne : dépend du délai de vente du bien |
| Gestion au quotidien | Très réduite : le vendeur occupe et entretient le bien au quotidien | Déléguée à la société de gestion | Déléguée à l'assureur ou au gestionnaire | Active : locataires, travaux, vacance, comptabilité |
| Ticket d'entrée | Le bouquet, souvent entre 50 000 et 250 000 € selon le bien | Accessible à partir de quelques centaines d'euros | Accessible à partir de quelques centaines d'euros | Prix du bien et frais d'acquisition, souvent plus de 100 000 € |
| Risque principal | Aléa viager : la durée réelle de versement de la rente est inconnue | Variation de la valeur des parts et des revenus distribués | Rendement modéré en fonds euros ; risque de marché en unités de compte | Vacance locative, impayés, travaux imprévus |
| Profil idéal | Investisseur patient, horizon long, sans besoin de revenu immédiat | Recherche de revenus réguliers sans gestion directe | Épargne souple, préparation de la transmission | Investisseur impliqué recherchant des loyers et un actif tangible |
* Ordres de grandeur indicatifs, hors fiscalité personnelle. Aucun de ces placements n'est « meilleur » dans l'absolu : ils se complètent souvent au sein d'un même patrimoine. Jérôme vous aide à situer le viager dans votre stratégie globale, en lien avec vos conseils habituels (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).
Exemple d'étuded'opportunité viagerbien typebaie de Somme · 280 000 €
Une étude d'opportunité viager, ligne à ligne.
L'exemple complet d'une étude telle que Jérôme la remet aux investisseurs : un bien type en baie de Somme (280 000 €), le calcul détaillé au barème Daubry, trois scénarios de durée et les points de vigilance fiscaux à examiner avant d'acheter.
- Valeur libre, décote DUH et valeur occupée détaillées
- Bouquet et rente calculés au barème Daubry
- Trois scénarios de durée pour mesurer l'aléa
- Points de vigilance fiscaux avant d'acheter
- La méthode de qualification de chaque dossier
PDF · Étude indicative · Sans spam
Investir sur un territoire connu, maison après maison.
Abbeville, Le Crotoy, Saint-Valery-sur-Somme, Berck, Le Touquet, Mers-les-Bains : l'investissement en viager prend du sens quand on connaît les micro-marchés, les usages locaux, les particularités des biens de caractère.
Jérôme ajuste chaque lecture à la réalité du secteur, et s'appuie sur Horus Sélection dès que le dossier appelle une vision plus nationale.
Consulter les annonces disponibles via notre partenaire Horus Sélection.
Les annonces ouvertes passent par Horus Sélection, partenaire spécialisé du cabinet. Jérôme reste votre interlocuteur pour qualifier, analyser et sécuriser chaque dossier.
Vos questions d'investisseur.
Côté acquéreurs :
un carnet de recherches
en permanence ouvert.
Jérôme ne se contente pas de prendre les biens à la vente : il anime aussi un portefeuille d'acquéreurs investisseurs qualifiés. Vendeurs, vous bénéficiez d'une commercialisation accélérée. Investisseurs, vous accédez en avant-première à des opportunités non publiées.
Mandats de recherche actifs
Acquéreurs investisseurs en attente d'opportunités viager occupé sur la baie de Somme, la Côte d'Opale et la Seine-Maritime. Budgets de 80 k€ à 600 k€ selon profil.
Réseau d'investisseurs qualifiés
CGP, family offices, patrimoines privés : un vivier sélectionné qui permet de positionner rapidement les biens dignes d'intérêt.
Veille active sur les profils rares
Nue-propriété décotée, viager libre familial, démembrement patrimonial : Jérôme cherche en continu les acquéreurs qui matchent ces typologies particulières.
Vous êtes investisseur ? Inscrivez votre profil pour être notifié(e) en avant-première.
Vous avez un bien ? Voyez les annonces déjà confiées à Jérôme via Horus Sélection.
Jérôme Boittiaux associe son expertise locale
à l'appui d'Horus Sélection.
Pour élargir l'accès aux opportunités en viager, mutualiser les outils d'études et sécuriser juridiquement chaque transaction, Jérôme collabore avec Horus Sélection, structure familiale spécialisée dans les solutions viagères et patrimoniales.
Jérôme reste votre interlocuteur unique en Somme. Le partenariat sert le dossier — il ne le dilue pas.
- Opportunités élargies
Accès à un flux d'annonces mutualisé quand la recherche locale ne suffit pas.
- Outils spécialisés
Modèles d'études, cadre juridique, simulateurs professionnels.
- Sécurité renforcée
Chartes, contrôles croisés, cadre déontologique d'Horus Sélection.
- Présence nationale
Complément utile pour les dossiers à dimension inter-régionale.
Qualifier un dossier d'investissement.
Transmettez-nous vos critères : Jérôme revient vers vous avec une première lecture argumentée et, si pertinent, des opportunités à étudier.