Nue-propriété
Acquérir les murs sans l'usage, à prix décoté, et récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit — sans droits supplémentaires.
Acheter uniquement la nue-propriété d'un bien avec une décote importante, l'usufruitier conservant l'usage.
La propriété d'un bien peut se scinder en deux droits : l'usufruit, qui donne l'usage et les revenus, et la nue-propriété, qui donne les murs. Acheter la nue-propriété, c'est acquérir le bien en acceptant de ne pas en disposer pendant une période donnée.
En contrepartie, le prix est décoté. À l'extinction de l'usufruit — au terme convenu s'il est temporaire, au décès de l'usufruitier s'il est viager — la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans formalité ni fiscalité supplémentaire.
- Décote significative à l'acquisition
- Remembrement automatique à terme
- Fiscalité patrimoniale maîtrisée
Le déroulé, étape par étape.
- 01
La séparation des deux droits
L'acte distingue l'usufruit et la nue-propriété, et fixe la durée : un nombre d'années précis, ou la vie de l'usufruitier.
- 02
La décote
La valeur de la nue-propriété s'obtient en retirant celle de l'usufruit. Plus l'usufruit dure longtemps, plus la décote est forte.
- 03
La période de démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'a pas la jouissance du bien. En contrepartie, il n'en supporte ni la gestion, ni les charges courantes.
- 04
La reconstitution
Au terme, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Ce basculement ne déclenche ni droit de mutation, ni imposition sur la valeur récupérée.
Les situations où ce montage prend tout son sens.
Un investisseur qui n'a pas besoin de revenus immédiats
Le montage vise la constitution d'un capital à échéance, souvent calée sur un départ à la retraite ou sur les études des enfants.
Quelqu'un qui veut éviter la gestion locative
Pas de locataire, pas de travaux courants, pas de vacance : pendant toute la durée, c'est l'usufruitier qui assume l'exploitation.
Un vendeur qui veut monétiser sans partir
Côté cédant, vendre la nue-propriété permet d'encaisser une part importante de la valeur du bien tout en conservant l'usage.
Ce qu'il faut regarder de près.
Un montage bien construit se juge autant à ce qu'il prévoit qu'à ce qu'il rapporte.
- Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement : la trésorerie de l'opération doit être compatible avec cette attente.
- La répartition des charges et des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire se règle dans l'acte, sur la base des articles 605 et 606 du Code civil.
- La durée est le paramètre décisif : une décote attirante sur une durée trop longue peut ne pas servir votre projet.
- Revendre une nue-propriété avant le terme reste possible, mais le marché est plus étroit que celui de la pleine propriété.
Les questions posées en rendez-vous.
Que devient le bien à la fin de l'usufruit ?
Il vous revient en pleine propriété, automatiquement. Il n'y a ni acte à signer, ni droits de mutation à payer, ni impôt sur la valeur récupérée : c'est le mécanisme même du démembrement.
Dois-je payer les travaux pendant la période ?
La règle de principe met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire et l'entretien courant à celle de l'usufruitier. Dans les montages structurés, la convention précise ce partage — c'est un point à lire attentivement avant de s'engager.
Et l'impôt sur la fortune immobilière ?
En règle générale, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer. Des exceptions existent selon l'origine du démembrement : ce point se vérifie sur votre situation précise.
Les montages qu'on met souvent en balance avec celui-ci.
Démembrement de propriété
Dissocier nue-propriété et usufruit pour organiser la transmission familiale ou optimiser un patrimoine.
En savoir plusConserver l'usageViager occupé
Céder la nue-propriété de son bien tout en conservant le droit d'y vivre, en percevant un bouquet et une rente viagère.
En savoir plusRevenus patrimoniauxMonétisation immobilière
Transformer tout ou partie de la valeur d'un bien immobilier en revenus réguliers, sans céder le logement.
En savoir plusNue-propriété : voyons ce que cela donne dans votre cas.
Une étude chiffrée sur votre bien, sans engagement, pour comparer ce montage aux autres voies possibles.