Outil de transmission

Démembrement de propriété

Séparer l'usage et la propriété pour transmettre progressivement, en maîtrisant le coût fiscal et sans se déposséder de son vivant.

Étude personnalisée · sous 48 h Lancer le simulateur

En deux mots

Dissocier nue-propriété et usufruit pour organiser la transmission familiale ou optimiser un patrimoine.

Le démembrement consiste à scinder la propriété en deux : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne les murs sans l'usage.

Utilisé en transmission, il prend le plus souvent la forme d'une donation de la nue-propriété aux enfants, le parent conservant l'usufruit. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par un barème légal fondé sur l'âge du donateur.

Outil de transmission avec cadre notarial
Protection du conjoint et des enfants
Étude personnalisée nécessaire

Comment ça marche

Le déroulé, étape par étape.

01
L'évaluation des deux droits
L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème : plus le donateur est jeune, plus la valeur de l'usufruit qu'il conserve est élevée, et donc plus la nue-propriété transmise est faible.
02
La donation de la nue-propriété
L'acte notarié transfère les murs aux enfants. Les droits de donation se calculent sur cette seule valeur, après application des abattements familiaux.
03
La vie du démembrement
Le parent continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. Rien ne change dans son quotidien.
04
L'extinction
Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires à acquitter sur la valeur de l'usufruit reconstitué.

À qui cela s'adresse

Les situations où ce montage prend tout son sens.

Un parent qui veut anticiper sa succession

Transmettre tôt réduit le coût fiscal, puisque la valeur transmise est plus faible et que les abattements se reconstituent avec le temps.

Un propriétaire qui ne veut pas se dessaisir

L'usufruit conservé garantit de continuer à occuper le logement ou à en encaisser les revenus jusqu'au bout.

Une famille avec un patrimoine immobilier important

Le démembrement s'articule avec les autres outils de transmission pour lisser la charge fiscale sur plusieurs opérations.

Points de vigilance

Ce qu'il faut regarder de près.

Un montage bien construit se juge autant à ce qu'il prévoit qu'à ce qu'il rapporte.

La donation est irrévocable : c'est un engagement définitif, à mesurer avant de signer.
Vendre le bien pendant le démembrement suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires.
Le barème de l'article 669 évolue par tranches d'âge : quelques mois peuvent changer sensiblement le calcul.
La répartition des travaux entre usufruitier et nus-propriétaires mérite d'être écrite dans l'acte.
L'articulation avec la réserve héréditaire et l'équilibre entre les enfants relève du notaire.

Questions fréquentes

Les questions posées en rendez-vous.

Puis-je continuer à habiter le bien après la donation ?

Oui, c'est tout l'intérêt du montage. En conservant l'usufruit, vous gardez le droit d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à votre décès. Vos enfants ne détiennent que les murs pendant ce temps.

Pourquoi transmettre tôt coûte-t-il moins cher ?

Parce que le barème fiscal valorise l'usufruit d'autant plus que le donateur est jeune. Plus votre usufruit vaut cher, moins la nue-propriété transmise vaut cher — et les droits se calculent sur elle seule. S'y ajoute la reconstitution périodique des abattements entre parents et enfants.

Mes enfants devront-ils payer quelque chose à mon décès ?

Sur le bien démembré, non : la reconstitution de la pleine propriété n'entraîne pas de droits supplémentaires. Les droits ont déjà été réglés au moment de la donation, sur une base réduite.

Cette page décrit un mécanisme général. Elle ne remplace ni l'avis d'un notaire, ni une étude chiffrée sur votre situation personnelle — âge, composition du foyer, fiscalité et projet de transmission changent les conclusions.

À comparer avec

Les montages qu'on met souvent en balance avec celui-ci.

Décote patrimoniale

Prendre contact