Beaucoup de propriétaires d'Abbeville, de Saint-Valery-sur-Somme ou du Vimeu repoussent l'étude d'une vente en viager par crainte d'une fiscalité obscure. La réalité est plus simple — et souvent plus favorable — qu'on ne l'imagine. Le viager fait naître deux flux distincts : le bouquet, capital versé le jour de la signature, et la rente, versée chaque mois jusqu'au décès. Chacun obéit à des règles fiscales propres, qu'il faut examiner séparément.
Une précision de méthode avant d'entrer dans le détail : les règles présentées ici sont celles du droit commun, exposées à titre d'information générale. Chaque situation — régime matrimonial, durée de détention, autres revenus — mérite une lecture personnalisée, systématiquement validée par le notaire chargé de l'acte.
Le bouquet : un capital le plus souvent exonéré
Le bouquet n'est pas un revenu : c'est une fraction du prix de vente. Il relève donc du régime des plus-values immobilières, exactement comme dans une vente classique. Conséquence majeure : lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur — le cas de la grande majorité des viagers occupés que j'accompagne en Picardie maritime —, la plus-value est totalement exonérée. Le bouquet est alors perçu net, sans impôt ni prélèvements sociaux.
Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, le régime général s'applique : abattements progressifs selon la durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au bout de trente ans. Dans notre territoire, où les maisons se gardent et se transmettent longtemps, beaucoup de vendeurs atteignent ces seuils et sortent, là encore, sans fiscalité sur le prix de vente.
La rente : imposée sur une fraction seulement
La rente viagère perçue en contrepartie de la vente d'un bien est dite « à titre onéreux ». Elle n'est pas imposée en totalité, mais sur une fraction qui dépend de l'âge du vendeur lors du premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % seulement à partir de 70 ans. Cette fraction est figée une fois pour toutes : elle ne remonte pas avec l'âge.
Un exemple concret : une vendeuse de 72 ans perçoit une rente de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Seuls 30 % de cette somme, soit 2 880 €, s'ajoutent à son revenu imposable ; les prélèvements sociaux portent sur la même fraction. Pour un foyer faiblement imposé — situation fréquente chez les retraités du territoire —, l'incidence réelle reste très mesurée, sans commune mesure avec le revenu procuré.
Impôts locaux : ce que prévoit l'acte
En viager occupé, la répartition des charges et des impôts locaux est organisée par l'acte authentique. L'usage le plus répandu : l'acquéreur supporte la taxe foncière — hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, liée à l'occupation —, tandis que le vendeur conserve les charges courantes et l'entretien d'usage. Ces équilibres se négocient et doivent figurer noir sur blanc dans l'acte : c'est l'un des points que je verrouille dossier par dossier avec le notaire.
Ce qu'il faut retenir
Côté vendeur, le viager est l'une des opérations immobilières les mieux traitées fiscalement : bouquet le plus souvent exonéré au titre de la résidence principale, rente imposée sur 30 % seulement de son montant après 70 ans, charges réparties contractuellement. Les chiffres restent indicatifs : chaque montage que je construis s'appuie sur le barème Daubry, puis est validé chez le notaire avant toute signature.
Jérôme Boittiaux — Expert immobilier en valeur vénale
Érondelle (80580) · Picardie maritime & Côte d'Opale · 06 43 90 86 77