« Combien vais-je toucher à la signature ? » C'est, de loin, la première question des vendeurs que je rencontre en Picardie maritime. Le bouquet — ce capital versé comptant le jour de l'acte — n'a pourtant rien d'un chiffre sorti du chapeau : il résulte d'une méthode précise, en quatre étapes, que tout vendeur devrait connaître avant de s'engager.
Étape 1 — Établir la valeur vénale du bien
Tout part de la valeur du bien libre de toute occupation : la valeur vénale. C'est le socle de l'opération, et c'est là que se joue l'essentiel de la protection du vendeur. Une maison de bourg à Abbeville, une villa face à la baie au Crotoy ou une longère du Vimeu n'obéissent pas aux mêmes références : ventes comparables récentes, état du bâti, terrain, exposition au marché secondaire. Mon métier d'expert en valeur vénale consiste précisément à documenter cette valeur, pièce par pièce, plutôt que de la décréter.
Étape 2 — Déduire la valeur de l'occupation
En viager occupé, le vendeur conserve son droit d'usage et d'habitation (DUH) : l'acquéreur achète un bien dont il ne disposera pas avant longtemps. Cette occupation a une valeur, qui vient en déduction. Elle se calcule à partir de deux éléments : le loyer théorique du bien et l'espérance de vie statistique du vendeur, appréciée par des barèmes professionnels — le barème Daubry étant la référence que j'utilise.
Exemple : pour une vendeuse de 75 ans, l'occupation peut représenter de l'ordre de 35 à 40 % de la valeur libre. Une maison estimée 200 000 € en valeur libre vaut alors environ 120 000 à 130 000 € en valeur occupée. C'est sur cette valeur occupée — et sur elle seule — que se répartissent ensuite bouquet et rente.
Étape 3 — Répartir entre bouquet et rente
Aucune loi ne fixe la part du bouquet : c'est un curseur, qui se règle selon les besoins du vendeur. En pratique, on observe des bouquets représentant 10 à 40 % de la valeur occupée. Un vendeur qui a des travaux à financer ou un projet immédiat privilégiera un bouquet renforcé ; celui qui cherche d'abord un complément de retraite maximisera la rente. Il n'y a pas de bonne réponse universelle — il y a la vôtre.
Étape 4 — Convertir le solde en rente viagère
Le solde — valeur occupée moins bouquet — est converti en rente mensuelle à l'aide d'un coefficient actuariel lié à l'âge, là encore issu du barème Daubry. Pour reprendre notre exemple : 125 000 € de valeur occupée, bouquet de 25 000 €, solde de 100 000 € à convertir. À 75 ans, cela représente une rente indicative de l'ordre de 750 à 850 € par mois, revalorisée chaque année et versée à vie.
Ce qu'il faut retenir
Un bouquet juste n'est ni le plus gros ni le plus petit possible : c'est celui qui découle d'une valeur vénale documentée, d'une décote d'occupation réellement calculée — et non estimée à la louche — et d'une répartition fidèle à vos besoins. Tous les chiffres de cet article sont indicatifs : chaque montage que je construis est recalculé précisément, puis validé par le notaire avant signature.
Jérôme Boittiaux — Expert immobilier en valeur vénale
Érondelle (80580) · Picardie maritime & Côte d'Opale · 06 43 90 86 77